Immobilien: Gestaltung der Vermögensübertragung

Dr. Christopher RiedelDie Übertragung von Immobilienvermögen kann eine komplexe Situation darstellen und muss dementsprechend professionell begleitet werden. Gerade dann, wenn spezielle Klauseln wie Nutzungs- oder Rückforderungsrechte vorbehalten werden sollen. 

Es sind beeindruckende Zahlen: Das Immobilienvermögen in Deutschland beträgt zurzeit 9,5 Billionen Euro. Bei gut acht Prozent der Immobilienbesitzer lagen die geschätzten Verkehrswerte über einer halben Million Euro, wobei 1,7 Prozent der Haus- und Grundbesitzer zu den Immobilienmillionären (geschätzte Verkehrswerte des Haus- und Grundbesitzes von einer Million Euro und mehr) zählten. Insgesamt hatten knapp 48 Prozent aller privaten Haus­halte in Deutschland angegeben, Anfang 2013 über Haus- und Grundbesitz zu verfügen, schreibt das Statistische Bundesamt. Zugleich werden in Deutschland Jahr für Jahr Vermögenswerte in Höhe von bis zu rund 400 Milliarden Euro vererbt. Dass davon ein substanzieller Teil auf Immobilien und Grundstücke entfällt, erklärt sich angesichts des deutschen Immobilienvermögens von selbst.

Dementsprechend muss auch die Übertragung von Immobilienvermögen professionell rechtlich, steuerlich und strategisch strukturiert werden. Häufig werden Immobilien vom sonstigen Vermögen getrennt betrachtet, sodass regelmäßig besondere Gestaltungen dafür gefunden werden sollen. In der Praxis sieht der typische Fall so aus, dass Eltern (oder ein Elternteil) eine oder mehrere Immobilien besitzen, die in die nächste Generation übergeben werden sollen – und das im Wege der lebzeitigen Schenkung, um beispielsweise die Kinder mit einer Immobilie bei der Familiengründung zu unterstützen oder um durch einen Verkauf Barvermögen zu schaffen.

Vielfach sollen dabei aber Nutzungsrechte (Nießbrauch) vorbehalten oder sogenannte Versorgungsleistungen (zum Beispiel eine Rente an den Übergebenden oder seinen Partner) vereinbart werden. Dies hat den Zweck, dass die übertragenden Eigentümer weiterhin auf die eine oder andere Art und Weise vom aufgebauten Immobilienvermögen profitieren und durch die Übertragung nicht in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder Abhängigkeiten geraten.

Dies muss bei der Gestaltung der Vermögensübertragung berücksichtigt werden, damit beide Parteien rechtliche Sicherheit bei der Übergabe von Immobilien besitzen. Das kann eine durchaus komplexe Beratungssituation sein, je nachdem, wie groß das Immobilienportfolio ist, wie die Bewirtschaftung strukturiert ist und wie die Immobilien in die allgemeine Vermögensverwaltung eingebunden sind.

Zum einen kommt es auf eine professionelle Bewertung hinsichtlich einer möglichen schenkungsteuerlichen Belastung an. Je nach Höhe des Vermögens ist möglicherweise eine Aufteilung der Werte notwendig, will sich eine Familie nicht den Gefahren einer „Steuerbombe“ aussetzen. Schließlich darf man nicht vergessen, dass der persönliche Steuerfreibetrag z.B. für Abkömmlinge bei 400.000 Euro pro Erwerb liegt; dieser kann schnell gerissen werden.

Zum anderen müssen bestimmte Versorgungsleistungen am Vermögenswert orientiert sein, damit ein fairer Ausgleich hergestellt wird. Diese und viele Fragestellungen mehr müssen im Rahmen der Schenkungsplanung beantwortet werden, damit eine Übertragung zu einem positiven Ergebnis führt.

Zudem kann es in bestimmten Schenkungsszenarien Sinn ergeben, Widerrufs- beziehungsweise Rückforderungsrechte in einen Vertrag einzubinden. Deren Zweck besteht vor allem darin, die Schenkung „zurückdrehen“ zu können, um so Fehlentwicklungen entgegenzuwirken, wenn sich die Dinge nach Ausführung der Schenkung (maßgeblich) anders entwickeln als vom Schenker erwartet (beispielsweise wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt). Damit können Risiken in einer Nachfolgegeneration reduziert werden, um eine Schädigung der Vermögenswerte zu verhindern, etwa durch Geschäftsunfähigkeit oder auch Insolvenz/Vermögensverfall.

Dr. Christopher Riedel

Dr. Christopher Riedel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht in Düsseldorf. Er berät Unternehmer und Privatpersonen bei allen Fragen rund um die Gestaltung und steuerliche Optimierung der Unternehmens- und Vermögensnachfolge (auch mit grenzüberschreitendem Bezug) und kombiniert seine etablierte Expertise und Erfahrung aus den Rechtsgebieten Steuerrecht, Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht sowie Erbrecht und Gesellschaftsrecht. Weitere Informationen: www.christopherriedel.de