Immobilien bei der Vermögensübertragung schützen

Dr. Christopher RiedelDas Familienheim nimmt eine besondere Rolle im Gesamtportfolio ein, und zwar als finanzieller und emotionaler Wert, der auch im Vermögensmanagement als ein solcher erfasst werden muss. Vermögensverwalter können sich als vertraute Ratgeber für den professionellen Umgang mit dem Immobilienvermögen positionieren. 

Deutschland ist ein wohlhabendes Land. Das zeigen die Statistiken immer wieder. Gerade das Privatvermögen hierzulande wächst aktuell sehr schnell: Aktuellen Studien zufolge sollen in den Jahren bis 2027 jeweils 87 Milliarden Euro pro Jahr vererbt werden. Ein großer Teil dieses Vermögens besteht in Immobilienbesitz. Dabei handelt es sich sowohl um Renditeobjekte als auch um selbstgenutzte Immobilien, die aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise durchaus von hohem Wert sein können. In Zahlen ausgedrückt: Laut einer Untersuchung beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Und für 2019 rechnet die Beratungsgesellschaft EY mit einem Transaktionsvolumen von 72 bis 75 Milliarden Euro im deutschen Immobilienmarkt. Berücksichtigt darin sind Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios.

Besonders ein Vermögenswert sticht dabei immer wieder heraus. Das sogenannte Familienheim stellt häufig den größten beziehungsweise wertvollsten Einzelgegenstand innerhalb des insgesamt vorhandenen Vermögens dar. Daher nimmt das Familienheim auch eine besondere Rolle im Gesamtportfolio ein, und zwar als finanzieller und emotionaler Wert, der auch im Vermögensmanagement als ein solcher erfasst werden muss. Vermögensverwalter können sich als vertraute Ratgeber für den professionellen und strategisch tragfähigen Umgang mit diesem herausragenden Vermögenswert positionieren und damit noch mehr Reputation beim Mandanten aufbauen.

Im Fokus steht für viele Vermögensinhaber der Schutz des Familienheims vor Beschädigung, vor allem in steuerlicher Hinsicht im Rahmen der Vermögensübertragung. Das ist gerade bei den weiterhin stark steigenden Preisen wichtig; immerhin sind von 2010 bis 2016 Wohnimmobilien in den sogenannten „A-Städten“, (Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf) um 65 Prozent und in den 127 größten Städten Deutschlands um 50 Prozent angestiegen. Zunächst können persönliche Steuerfreibeträge bei der Vermögensübertragung genutzt werden. Für Kinder und Ehegatte stehen alle zehn Jahre nicht unerheblichen Freibeträge zur Verfügung, sodass auch größere Immobilienbestände in mehreren Tranchen steuerschonend oder sogar steuerfrei übertragen werden können.

Das bedeutet: Verfügt ein Vermögensinhaber beispielsweise ein (liquides und illiquides) Privatvermögen von drei Millionen Euro angehäuft und bedenkt seine Frau und das gemeinsame Kind zu gleichen Teilen, so kann die Frau einen Steuerfreibetrag von 500.000 Euro, das Kind von 400.000 Euro geltend machen. Durch eine regelmäßige Nutzung dieser persönlichen Freibeträge lassen sich Übertragungen sinnvoll gestalten und Steuerbomben verhindern. Denn diese können dazu führen, dass beispielsweise eine Immobilie verkauft werden muss, um die Steuerschuld zu bedienen. Wer dies verhindern will, greift besser zu langfristigen Regelungen. Daher ist es sinnvoll, über lebzeitige Schenkungen nachzudenken, um das Erbe aufzuteilen – denn nichts ist schlimmer, als wenn das Familienheim veräußert werden muss, um im Erbfall die Erbschaftsteuer aufzubringen.

Eine weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeit schafft die sogenannte lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt. Damit sichert sich der Senior-Eigentümer nicht nur Wohnrecht für sich und seinen Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner, auch wenn er die Immobilie bereits rechtlich an die nächste Generation übertragen hat. Der kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs kann grundsätzlich vom Wert der übertragenden Immobilie abgezogen werden. Die Berechnung ist nicht so einfach, aber mitunter kann die steuerliche Bemessungsgrundlage um deutlich mehr als die Hälfte reduziert werden. Bei einem angenommenen Wert von 600.000 Euro würde sich also die steuerliche Bemessungsgrundlage auf einen Wert unterhalb des Freibetrags für Kinder reduzieren. Damit unterfiele diese Schenkung keiner Besteuerung.

Vermögensverwalter und Honorarberater sind als Finanzexperten sind für viele Eigentümer die ersten Ansprechpartner für die Vermögensnachfolge. Sie sollten also die Grundlagen kennen und entsprechende Impulse für die weitere Beratung setzen.

Dr. Christopher Riedel

Dr. Christopher Riedel ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht in Düsseldorf. Er berät Unternehmer und Privatpersonen bei allen Fragen rund um die Gestaltung und steuerliche Optimierung der Unternehmens- und Vermögensnachfolge (auch mit grenzüberschreitendem Bezug) und kombiniert seine etablierte Expertise und Erfahrung aus den Rechtsgebieten Steuerrecht, Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht sowie Erbrecht und Gesellschaftsrecht. Weitere Informationen: www.christopherriedel.de