Lösungen für ein solides Immobilienmanagement

Ein nicht unwesentlicher Teil des horrenden Immobilienvermögens in Deutschland ist als Geldanlage organisiert und soll über die Jahre und Jahrzehnte hinweg in der Vermögensverwaltung Renditen erwirtschaften. Vermögensverwalter brauchen also eine tragfähige Strategie für den Umgang damit.

Es sind beinahe fantastische Zahlen, die da im Markt kursieren. Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro. Etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim – und sie investieren fleißig in Immobilien als Anlageobjekte. Im Jahr 2018 lag Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bei 78,1 Milliarden Euro. Im Durchschnitt der Jahre 2006 bis 2016 lag das jährliche Transaktionsvolumen bei rund 44 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen EY ermittelt hat. Zugleich werden an den meisten Standorten die Immobilien immer teurer, die Mieten auf privater und gewerblicher Seite steigen.

Zugleich hat eine neue Immowelt-Studie zeigt, wie stark die Preise für Wohnimmobilien bis Ende 2020 steigen werden. Demnach werden sie in den 14 größten deutschen Städten weiter zulegen. Die stärkste Steigerung erwartet Immowelt für München. In der ohnehin teuersten Großstadt in Deutschland könnte der Quadratmeter Ende nächsten Jahres schon 8200 Euro kosten. 2018 lag er bei 7110 Euro. Neben München würden Hannover und Bremen die höchsten Steigerungen verzeichnen, auch Frankfurt und Hamburg dürften Anstiege im zweistelligen Bereich verzeichnen mit bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter in der Mainmetropole.

Was bedeutet das für den Umgang mit diesen Immobilien? Ein nicht unwesentlicher Teil davon ist als Geldanlage organisiert und soll über die Jahre und Jahrzehnte hinweg in der Vermögensverwaltung Renditen erwirtschaften und vor allem in Zeiten, in denen die Börsen wackeln, eine stabile Substanz mit regelmäßigen Ausschüttungen über Vermietung und Verpachtung nachweisen. Daher kommt der professionellen Verwaltung von Immobilien als fester Bestandteil im Vermögensmanagement entscheidende Bedeutung zu.

Ein Erwerb ohne Standortanalyse und Prüfung der sinnvollen Integration ins Portfolio, eine Verwaltung ohne genaue Definition der Mieterstruktur und langlaufende Investitionsplanung: Das kann das Vermögen schnell schädigen, denn Immobilieninvestments sind kein Selbstläufer. Sie müssen wie Investitionen in Aktien, Anleihen oder andere Alternative Anlagen genau vorbereitet und ausgeführt werden – und dann ist es zudem wichtig, das laufende Geschäft nicht zu vergessen, sodass eine wirklich professionelle Immobilien-Vermögensverwaltung immer auf mehreren Schritten basiert:

  • Analyse des bestehenden Portfolios: Welche Immobilien befinden sich bereits Bestand und welche Ergebnisse weisen sie auf? Und welche weiteren Immobilien ergeben zusätzlich Sinn?
  • Planung der Ziele: Was wollen Investoren überhaupt mit den Investments erreichen? Wollen sie Geld „parken“ oder alternative Werte schaffen? Wie schnell müssen sich Immobilien verkaufen lassen können?
  • Standortanalyse: Viele Anleger kaufen Immobilien rund um den Kirchturm. Aber welche Standorte lohnen sich für weitere Investments?
  • Immobilienbewertung: Ist der Preis angemessen und wie hoch kann die Rendite sein?
  • Laufendes Management: Wie setzt sich die Mieterstruktur zusammen? Welche Investitionen sind dauerhaft nötig, um die Substanz zu erhalten und dauerhaft stabile Mieteinnahmen zu ermöglichen? Und wer kümmert sich darum?
  • Erwerb und Verkauf: Wie hoch soll die Umschlaggeschwindigkeit sein? Wie findet man einen Käufer mit hoher Bonität? Mit welchen Mitteln kann man sich im Wettbewerb gegen andere Käufer durchsetzen?

Diese Stichworte zeigen: In der Vermögensverwaltung muss der Umgang mit Immobilien professionell geregelt sein. „Nebenher“ ist es nicht möglich, ein Immobilienportfolio zu managen. Das sollten Vermögensverwalter beachten und daher Strategien dafür finden, wie sie mit (wachsenden) Immobilienvermögen ihrer Mandanten umgehen können. Möglicherweise läuft dies auf die Einbindung eines externen Immobilienexperten hinaus, der die oben genannten Fragen seriös und nachhaltig beantworten kann und Lösungen für das solide Immobilienmanagement erarbeitet. Das vermeidet überflüssige Risiken und Schädigungen des Immobilienvermögens.

Ralf Dietrich

Ralf Dietrich ist Inhaber der Dietrich + Partner Immobilien KG aus Köln. Er berät Verkäufer und Investoren bei allen Immobilientransaktionen, wickelt Kauf- und Verkaufsprozesse ab und erstellt mit seinem Netzwerk auch komplexe Wertgutachten. Ralf Dietrich wird regelmäßig von Family Offices, Vermögensverwaltern und Honorarberatern zur Unterstützung in der Immobilien-Vermögensverwaltung beauftragt. Weitere Informationen unter www.dietrich-immobilien.de